Articolo pubblicato su IPSOA quotidiano del 25 settembre 2020 al seguente Link: https://www.ipsoa.it/documents/fisco/imposte-dirette/quotidiano/2020/09…
Per usufruire del superbonus del 110% sugli interventi sulle parti comuni degli edifici condominiali, la circolare n. 24/E del 2020 dell’Agenzia delle Entrate richiede che le unità immobiliari di cui si compone il condominio siano adibite a uso abitativo. Di conseguenza, un edificio composto in prevalenza, ad esempio, da studi e uffici privati (categoria A10, quindi non abitativo) non potrebbe beneficiare della maxi detrazione. Con questa interpretazione, l'Agenzia delle Entrate è probabilmente andata oltre il testo letterale della norma: per gli interventi sulle parti comuni degli edifici il superbonus 110% dovrebbe essere concesso indipendentemente dalla destinazione d'uso delle unità immobiliari che li compongono.
Sul superbonus 110% l'Agenzia delle Entrate travalica il dato normativo e ammette al beneficio solo i condomìni composti prevalentemente da abitazioni.
Per fruire del superbonus del 110% sugli interventi sulle parti comuni degli edifici condominiali, la circolare n. 24/E dell’8 agosto 2020 richiede che le unità immobiliari (di cui si compone il condominio) siano adibite a uso abitativo.
Conseguentemente, un edificio composto, in prevalenza, ad esempio da studi e uffici privati (categoria A10, quindi non abitativo) non beneficerebbe del superbonus.
Tale esclusione, tuttavia, non prevista dall'art. 119 del decreto Rilancio, è frutto di interpretazione della Agenzia delle Entrate. Infatti, la circolare stabilisce (pag. 13 - par. 2 - Ambito oggettivo): “gli interventi devono essere realizzati su parti comuni di edifici residenziali in “condominio” (sia trainanti, sia trainati)”.
A pag. 15 la circolare spiega che, in questo caso, l'edificio residenziale deve essere considerato nella sua interezza, riconoscendo il superbonus 110 solo per gli interventi su edifici nei quali “la superficie complessiva delle unità immobiliari destinate a residenza ricomprese nell'edificio sia superiore al 50%”; per questi edifici “è possibile ammettere alla detrazione anche il proprietario e il detentore di unità immobiliari non residenziali (ad esempio strumentale o merce) che sostengano le spese per le parti comuni”.
Cosa prevede il decreto Rilancio
Questa limitazione appare in contrasto con i contenuti della norma, infatti l'art. 119, comma 1 del decreto Rilancio, stabilisce che gli immobili oggetto di intervento siano ricompresi nei seguenti casi:
1) edifici unifamiliari;
2) unità immobiliari, in edifici plurifamiliari, funzionalmente indipendenti e dotate di uno o più accessi autonomi dall’esterno;
3) edifici composti da due a otto unità immobiliari;
4) edifici composti da più di otto unità immobiliari.
Solo nei casi 1) e 2), il superbonus 110% è vincolato alla destinazione d'uso degli edifici (familiare o plurifamiliare), mentre per i casi 3) e 4) non viene precisato alcun requisito.
Resta inteso che, se le unità immobiliari che compongono gli edifici di cui ai casi 3) e 4), sono funzionalmente indipendenti e dotate di uno o più accessi autonomi dall’esterno, l’edificio dovrà avere destinazione d’uso residenziale, perché ricompreso nel caso 2).
Sembra quindi che l’Agenzia abbia arbitrariamente limitato la portata degli interventi sul patrimonio immobiliare previsti dall’art. 119 del decreto Rilancio.
Il limite individuato dalla Agenzia delle Entrate (la superficie complessiva delle unità immobiliari destinate a residenza ricomprese nell'edificio sia superiore al 50%) non è, infatti, riscontrabile in alcun punto della norma.
A parere dello scrivente, questa interpretazione che l’Agenzia fornisce sull’art. 119 del decreto Rilancio non risponde all’esigenza di tradurre operativamente il disposto normativo.
In definitiva, contrariamente a quanto stabilisce l’Agenzia delle Entrate, per gli interventi sulle parti comuni degli edifici condominiali dovrebbe essere concesso il superbonus 110%, indipendentemente dalla destinazione d'uso delle unità immobiliari che li compongono (abitazioni, studi/uffici, strumentali o merce).
La posizione del Ministero dello Sviluppo economico
A conferma di questa osservazione, si segnala che in data 3 agosto 2020, il MiSE ha emanato il c.d. “decreto asseverazioni” che approva il modello di asseverazione dei requisiti tecnici previsti dai commi 1, 2 e 3 dell’art. 119 del decreto Rilancio.
Il modello di asseverazione non specifica alcuna destinazione d’uso per gli edifici condominiali. Al contrario, per le altre tipologie di edifici (unità immobiliari unifamiliari o funzionalmente indipendenti e con accesso autonomo in edifici plurifamiliari) è invece specificata la destinazione d’uso. Se ne riporta il testuale:
“i lavori sono eseguiti su:
- edificio condominiale composto da n. _____ unità immobiliari e/o dotato di impianto termico centralizzato
- unità immobiliare unifamiliare
- unità immobiliari situate all’interno di edifici plurifamiliari che siano funzionalmente indipendenti e dispongano di uno o più accessi autonomi dall’esterno”.
Un esempio
Condominio composto da uffici e studi privati
Si consideri un edificio condominiale, articolato in 20 unità immobiliari, tutte destinate a studi e uffici privati (categoria catastale A10), per il quale si voglia fare un intervento sulle parti comuni previsto dall’art. 119, comma 1, del decreto rilancio, così composto:
- (art. 119, comma 1, lettera a): isolamento termico delle superfici opache dell’involucro dell’edificio, con incidenza superiore al 25%;
- (art. 119, comma 1, lettera b): sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale con impianto centralizzato di riscaldamento (naturalmente del tipo ricompreso nelle tipologie elencate nello stesso comma).
Per verificare la compatibilità di questo intervento con l’art. 119, esaminiamo entrambi gli ambiti, quello soggettivo e quello oggettivo.
Ambito soggettivo
Si tratta evidentemente di un intervento che sarà effettuato dal condominio. Il riferimento è all’art. 119, comma 9, dove si legge: “Le disposizioni contenute nei commi da 1 a 8 si applicano agli interventi effettuati: dai condomìni”.
Pertanto, si può ritenere, che dal punto di vista soggettivo, l’intervento rientri tra quelli ammessi.
Ambito oggettivo
L’intervento è effettuato su un edificio, costituito in condominio, articolato in 20 unità immobiliari ad uso diverso dall’abitativo (studi e uffici), il riferimento è all’art. 119, comma 1, lettera a):
per l’isolamento termico delle superfici opache dell’involucro dell’edificio, con incidenza superiore al 25%:
“interventi di isolamento termico delle superfici opache verticali, orizzontali e inclinate che interessano l'involucro dell'edificio con un'incidenza superiore al 25 per cento della superficie disperdente lorda dell'edificio […]. La detrazione di cui alla presente lettera è calcolata su un ammontare complessivo delle spese non superiore […] a euro 30.000 moltiplicati per il numero delle unità immobiliari che compongono l'edificio per gli edifici composti da più di otto unità immobiliari”.
e lettera b):
per la sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale con impianto centralizzato di riscaldamento:
“interventi sulle parti comuni degli edifici per la sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale esistenti con impianti centralizzati per il riscaldamento […]. La detrazione di cui alla presente lettera è calcolata su un ammontare complessivo delle spese non superiore […] a euro 15.000 moltiplicati per il numero delle unità immobiliari che compongono l'edificio per gli edifici composti da più di otto unità immobiliari ed è riconosciuta anche per le spese relative allo smaltimento e alla bonifica dell'impianto sostituito”.
In entrambe le lettere, per gli edifici che si compongono di più di otto unità immobiliari, non viene indicato alcun limite legato alla destinazione d’uso delle unità immobiliari dell’edificio.
Pertanto, si può ritenere, che dal punto di vista oggettivo, l’intervento rientri tra quelli ammessi.
Spese agevolabili
Per completezza si riporta, per l’esempio considerato sopra (edificio condominiale, articolato in 20 unità immobiliari, tutte destinate a studi e uffici privati - categoria catastale A10), l’ammontare complessivo delle spese agevolabili in regime di superbonus 110%:
a) per l’isolamento termico delle superfici opache dell’involucro dell’edificio, con incidenza superiore al 25% (comma 1, lettera a) = 30.000 x 20 unità immobiliari = 600.000 euro
b) per la sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale con impianto centralizzato di riscaldamento (comma 1, lettera b) = 15.000 x 20 unità immobiliari = 300.000 euro
Totale spese agevolabili = 600.000 + 300.000 = 900.000 euro
Totale importo detraibile = 990.000 euro.
In conclusione
Con la circolare n. 24/E l’Agenzia delle Entrate sembra aver posto delle limitazioni non previste dalla norma, che escludono dal beneficio del superbonus 110% importanti investimenti su interventi di miglioramento dell’efficienza energetica degli edifici, come ad esempio l’intervento proposto, che - a parere dello scrivente - sarebbe invece conforme ai contenuti dell’art. 119 del decreto Rilancio.