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Studio Legale Tributario

Il valore normale nelle cessioni immobiliari

IL SOLO SCOSTAMENTO DEL PREZZO DI CESSIONE DAL VALORE NORMALE DELL’IMMOBILE NON GIUSTIFICA L’ACCERTAMENTO IN RETTIFICA

- La disciplina delle vendite immobiliari alla luce della modifica apportata dalla legge n. 88 del 7 luglio 2009, agli art. 54, comma 3, del d.p.r. 633/72 e 39, comma 1, lett. d, del d.p.r. 600/73.

- La Circolare dell’Agenzia delle Entrate n. 18/E del 14 aprile 2010.

1.Premessa.

Come noto, la disciplina vigente prima della riforma effettuata dalla L. 88 del 7 luglio 2009, consentiva all’Amministrazione - relativamente alle operazioni aventi ad oggetto la cessione di beni immobili e relative pertinenze - di rettificare direttamente la dichiarazione annuale IVA, Imposte sui Redditi e conseguentemente IRAP, quando il corrispettivo della cessione medesima fosse stato dichiarato in misura inferiore al c.d. “valore normale” del bene.

Il valore normale dell’immobile è determinato dal prodotto fra la superficie in metri quadri, di regola risultante dal certificato catastale, e il valore unitario determinato sulla base delle quotazioni immobiliari dell’Osservatorio del mercato immobiliare e dei coefficienti di merito relativi alle caratteristiche dell'immobile. Le quotazioni dell'Osservatorio sono riferite alla relativa zona omogenea o, in mancanza, a quella limitrofa o analoga censita, al periodo dell’atto di compravendita o a quello antecedente in cui è stato pattuito il prezzo con atto che ha data certa, e allo stato conservativo "normale".

Ad introdurre la previgente normativa era stato l’art. 35 del D.L. 233 del 2006 che, modificando l’art. 54, comma 3, del D.P.R. 633/72 e l’art. 39, comma 1, lett. d, del D.P.R. 600/73, aveva introdotto la suddetta presunzione legale in base alla quale l’Ufficio poteva effettuare gli accertamenti, ai fini Iva ed imposte sui redditi...

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